Qui paie la recherche de fuite, locataire ou propriétaire ? Le tableau des responsabilités, cas par cas

La règle en une phrase, puis le tableau

Le locataire entretient et répare ce qui s'use à l'usage ; le propriétaire répare ce qui vieillit et ce qui relève de l'immeuble ; la recherche de fuite, qui sert à savoir lequel des deux est concerné, revient au propriétaire ou à l'assureur, sauf faute du locataire. C'est l'esprit de la loi de 1989 sur les rapports locatifs et du décret de 1987 sur les réparations locatives, et c'est ce que le tableau ci-dessous applique cas par cas, avant les situations qui font débat. Le hub dégât des eaux décrit la partie assurance.

Le tableau des responsabilités, ligne par ligne

Joint de robinet, flexible d'alimentation, siphon, joint de douche, mécanisme de chasse d'eau, robinet qui goutte : locataire, entretien courant. Canalisation encastrée qui perce, colonne, chauffe-eau dont la cuve fuit, radiateur, vanne d'arrêt, groupe de sécurité en fin de vie : propriétaire, vétusté et grosses réparations. Recherche de fuite pour localiser une canalisation ou un équipement vétuste : propriétaire, ou assureur gestionnaire en immeuble. Recherche de fuite révélant un défaut d'entretien du locataire : refacturable au locataire. Dégâts chez le voisin : assureurs, convention IRSI en immeuble. Fuite sur une partie commune, colonne, chute, toiture, terrasse : copropriété. Voir fuite sous évier, tuyau en cuivre percé et fuite de colonne montante.

Ce que dit le décret de 1987 sur les réparations locatives

Le décret du 26 août 1987 liste ce qui est à la charge du locataire : pour la plomberie, le dégorgement des canalisations, le remplacement des joints et colliers, l'entretien des robinets, siphons et chasses d'eau, le remplacement des flexibles, l'entretien courant du chauffe-eau et de ses accessoires. Tout ce qui n'y figure pas, et tout ce qui résulte de la vétusté, d'un vice de construction ou d'un cas de force majeure, relève du propriétaire. Voir chasse d'eau qui coule en continu et robinet qui goutte.

Pourquoi la recherche de fuite revient presque toujours au propriétaire

Une recherche de fuite sert à localiser une eau dont on ne voit pas l'origine : dans une cloison, une dalle, une gaine, un branchement enterré. Ces canalisations ne sont pas de l'entretien courant, et leur défaillance est de la vétusté ou un défaut de l'immeuble. Le locataire ne peut ni les entretenir ni les surveiller. La recherche, comme la réparation qui suit, revient donc au propriétaire, ou à son assureur, ou à l'assureur gestionnaire en immeuble. Voir recherche de fuite non destructive et fuite encastrée dans le mur.

L'exception : la faute ou le défaut d'entretien du locataire

Si la recherche révèle un flexible jamais remplacé en dix ans, un joint de douche laissé noir jusqu'à traverser le plancher, un siphon dévissé et non remis, un robinet extérieur non purgé qui a gelé, le propriétaire peut refacturer la recherche et les réparations au locataire, parce que l'origine est un manquement à l'entretien courant. C'est le rapport du plombier, avec photos, qui permet de le dire, ou de l'écarter. Voir rapport de recherche de fuite pour l'assurance et robinet extérieur gelé.

En immeuble : la convention IRSI décide qui organise

Dans un immeuble d'au moins deux locaux, la convention IRSI, en vigueur depuis le 1er juin 2018, s'applique aux dégâts des eaux : l'assureur de l'occupant du local sinistré, locataire ou propriétaire occupant, gère le dossier ; en dessous de 1 600 € HT de dommages par local, chacun garde ses frais sans recours ; jusqu'à 5 000 € HT, l'assureur gestionnaire organise et prend en charge la recherche de fuite. La question locataire ou propriétaire se règle ensuite entre assureurs, sur la base de l'origine. Voir convention IRSI et dégât des eaux et dégât des eaux en copropriété.

Qui appelle le plombier, et qui paie la facture d'urgence

Quand l'eau coule, le locataire coupe la vanne et fait intervenir en urgence pour limiter les dégâts, c'est son obligation d'occupant prudent ; il prévient le propriétaire ou l'agence dès que possible. La facture de l'intervention est réglée par celui que l'origine désigne : le locataire s'il s'agit d'un flexible ou d'un joint, le propriétaire s'il s'agit d'une canalisation ou d'un chauffe-eau, avec régularisation par ordre de mission pour les agences. Voir plombier pour agence immobilière et gestion locative et fuite d'eau en urgence.

Le chauffe-eau, cas fréquent de débat

Le chauffe-eau appartient au propriétaire : sa cuve, sa résistance, son thermostat relèvent de lui. Le locataire entretient : manœuvre du groupe de sécurité, détartrage si le bail le prévoit, signalement d'une fuite dès qu'elle apparaît. Un groupe de sécurité qui coule après quinze ans, c'est de la vétusté ; un groupe jamais manœuvré qui a bloqué en trois ans, ça se discute, et le rapport tranche. Voir fuite de ballon d'eau chaude, groupe de sécurité qui fuit et groupe de sécurité : fonctionnement.

Le dégorgement : locataire, sauf si la canalisation est en cause

Déboucher un siphon, un WC ou une évacuation d'appartement est à la charge du locataire, décret de 1987 ; mais une colonne d'immeuble bouchée est une partie commune, et une canalisation à contre-pente ou envahie par des racines est un défaut de l'immeuble, à la charge du propriétaire ou de la copropriété. Là encore, la caméra et le rapport disent où était le bouchon. Voir colonne d'évacuation bouchée en immeuble et racines dans la canalisation.

Le dépôt de garantie et les retenues

Un propriétaire ne peut retenir sur le dépôt de garantie que les réparations locatives non faites et les dégradations imputables au locataire, justifiées par l'état des lieux et des factures ; pas une recherche de fuite sur une canalisation vétuste, ni un chauffe-eau en fin de vie. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie avant tout tribunal. Voir délai de déclaration d'un dégât des eaux.

Ce que le rapport du plombier doit dire pour éviter le litige

L'origine précise de la fuite, l'équipement ou la canalisation en cause, son âge apparent et son état, la cause probable, vétusté, usure, défaut de pose, défaut d'entretien, la qualification privative ou commune en immeuble, avec photos datées. Un rapport qui ne dit que « fuite réparée » ne tranche rien ; le nôtre est écrit pour être lu par un propriétaire, un locataire, un syndic et un expert. Voir plombier pour expert d'assurance.

Ce que ça coûte, et à qui nous adressons la facture

Chez nous, 40 € de déplacement, une recherche non destructive entre 180 et 600 € selon l'étendue, rapport compris, une réparation accessible entre 120 et 350 €, prix annoncé avant de partir ; la facture est libellée au nom du responsable selon l'origine, propriétaire, agence, locataire ou syndic, avec le compte rendu pour les autres. Voir tarif d'une recherche de fuite et recherche de fuite prise en charge par l'assurance.

En résumé : l'origine décide, le rapport prouve

Usage et entretien courant, locataire ; vétusté, canalisations et immeuble, propriétaire ou copropriété ; recherche de fuite, propriétaire ou assureur gestionnaire en immeuble, sauf faute du locataire ; dégâts, assureurs et convention IRSI. Et dans tous les cas, l'eau se coupe d'abord et se discute ensuite : le 04 28 29 25 03 répond jour et nuit, et le rapport dit à qui envoyer la facture.