Vérifier la plomberie avant d'acheter une maison : la check-list de visite, et quand faire venir un plombier avant de signer

Ce que les diagnostics de vente ne disent pas sur la plomberie

Le dossier de diagnostics techniques remis à l'acquéreur couvre l'énergie, l'amiante et le plomb dans les peintures pour les logements anciens, l'électricité et le gaz quand les installations ont plus de 15 ans, les termites selon les zones, l'assainissement non collectif quand la maison n'est pas raccordée. Il ne contient aucun diagnostic des canalisations d'eau, ni de l'alimentation, ni des évacuations. Personne ne vérifiera à votre place si le tuyau qui part du compteur est en plomb, si le ballon a vingt ans ou si l'évacuation du jardin est écrasée par une racine. C'est à vous de regarder, pendant la visite, et de faire venir un plombier si quelque chose vous inquiète.

Lire l'âge des tuyaux à leur couleur : plomb, galvanisé, cuivre, PER

Allez au compteur, en cave, au garage ou dans le local technique, et suivez le tuyau qui en part. Gris mat, sans raccord vissé, rayable à l'ongle : c'est du plomb, posé jusqu'aux années 1950, à remplacer en priorité. Gris clair avec des raccords filetés et des traces de rouille : de l'acier galvanisé, des années 1950 à 1970, qui s'entartre de l'intérieur et finit par perdre du débit. Brun-rouge ou verdi, avec des soudures : du cuivre, solide s'il n'est pas corrodé aux jonctions. Plastique rouge et bleu, souvent sous fourreau : du PER ou du multicouche, récent. Une maison mélange souvent plusieurs générations, et c'est à leurs jonctions que naissent les fuites. Voir canalisation en plomb : les risques.

Le chauffe-eau : la plaque, le groupe de sécurité, le pied du ballon

La plaque signalétique, sur le côté ou sous le ballon, indique la capacité et l'année de fabrication. Un chauffe-eau électrique dure en général entre dix et quinze ans selon la dureté de l'eau et l'entretien : au-delà, inscrivez son remplacement au budget. Regardez le groupe de sécurité sous l'appareil : entartré, couvert de coulures blanches ou relié à rien, il n'a pas été entretenu. Une trace de rouille au pied du ballon, une flaque sèche, un sol gonflé signalent une cuve qui commence à percer. Vérifiez aussi que la capacité correspond à votre foyer : un ballon de 100 litres convient à un couple, pas à une famille de cinq personnes.

Ouvrir deux robinets à la fois pour juger la pression

Ouvrez la douche de l'étage, puis un robinet de la cuisine en même temps. Si le débit de la douche s'effondre, l'installation manque de pression ou de section : tuyaux galvanisés entartrés, réducteur déréglé, canalisation d'arrivée trop fine. À l'inverse, des coups de bélier à la fermeture, des flexibles gonflés ou un groupe de sécurité qui coule en continu peuvent signaler une pression trop forte, fréquente en bas des coteaux. Demandez si un réducteur de pression est installé après le compteur. Une eau qui sort rousse les premières secondes trahit souvent une canalisation en acier qui rouille de l'intérieur. Voir pression d'eau normale dans une maison.

Faire couler, tirer la chasse, écouter les évacuations

Remplissez un évier et videz-le d'un coup ; faites couler la douche quelques minutes ; tirez la chasse des WC deux ou trois fois de suite. L'eau doit partir franchement, sans remonter dans un autre appareil, sans glouglou dans le lavabo voisin et sans odeur. Un écoulement lent partout désigne l'évacuation principale, pas un siphon. Une odeur d'égout dans la salle de bain peut venir d'un siphon sec, mais aussi d'une ventilation absente ou d'une canalisation fissurée. Dans une maison inoccupée depuis des mois, les siphons sont secs et l'odeur ne veut rien dire : faites couler avant de juger. Un sanibroyeur ou une pompe de relevage doivent être signalés, car ils demandent un entretien.

Chercher l'humidité là où elle se cache

Ouvrez les meubles sous les éviers et les lavabos : fond gondolé, traces blanches, odeur de moisi. Regardez le pied des WC, les joints autour de la douche et de la baignoire, le carrelage qui sonne creux. Levez les yeux vers le plafond de la pièce située sous la salle de bain : une auréole, même repeinte, raconte une fuite passée. En cave, cherchez les traces sur les murs, les coulures vertes sur le cuivre, le sol humide sous les canalisations. Une peinture fraîche sur une seule portion de mur ou de plafond mérite une question au vendeur. Un parquet gonflé près d'une cuisine ou d'une salle d'eau trahit une fuite ancienne ou encore active.

Fosse septique ou tout-à-l'égout : la question à poser en premier

Demandez d'abord si la maison est raccordée au réseau public d'assainissement ou si elle a une installation individuelle, fosse toutes eaux et épandage, fréquente dans les hameaux des coteaux. En assainissement non collectif, le vendeur doit fournir le rapport de contrôle du SPANC daté de moins de trois ans ; s'il conclut à une non-conformité, vous aurez un an après la vente pour faire les travaux, ce qui peut peser lourd. En assainissement collectif, il n'existe pas de contrôle national obligatoire à la vente, mais certaines collectivités en demandent un : renseignez-vous auprès du service assainissement de la commune. Si la maison n'est pas raccordée alors que le réseau passe devant, voir raccordement au tout-à-l'égout.

Le compteur et la vanne générale pendant la visite

Le compteur dit deux choses utiles en quelques minutes. Relevez l'index en arrivant, sans que personne n'utilise d'eau pendant la visite, et relisez-le en partant : s'il a avancé, une fuite coule quelque part, peut-être dans le jardin entre le compteur et la maison. Regardez aussi la petite roue ou l'étoile de l'indicateur de débit, robinets fermés : elle doit être immobile. Repérez la vanne générale et demandez à la manœuvrer : une vanne grippée qui ne ferme plus devra être changée, et c'est la première pièce dont vous aurez besoin le jour d'une fuite. Notez l'emplacement du compteur, en regard dans le jardin ou en cave, et son exposition au gel.

La cave, le garage et le jardin : regards, descentes, robinets

Soulevez les tampons des regards dans la cour ou le jardin : de l'eau stagnante au fond, des dépôts, des racines signalent une évacuation qui s'écoule mal. Suivez les descentes de gouttières : se jettent-elles dans le réseau d'eaux usées, dans un puits perdu, sur le terrain ? Un réseau unitaire déborde parfois lors des orages. Repérez les robinets extérieurs et demandez s'ils sont purgés l'hiver. En cave ou au garage, cherchez les évacuations en fonte fissurées, les collecteurs en fibres-ciment des maisons anciennes, la pompe de relevage d'un sous-sol aménagé. Tout cela se regarde en dix minutes et dit beaucoup sur l'entretien de la maison.

Quand une inspection caméra vaut son prix avant la signature

Une caméra passée dans l'évacuation principale montre ce qu'aucune visite ne voit : un tuyau écrasé, une racine qui a percé un joint, une contre-pente, une fissure dans une canalisation en fonte ou en grès. Elle se justifie pour une maison ancienne, un réseau enterré long jusqu'à la rue, de grands arbres près du tracé, des odeurs ou des écoulements lents constatés pendant la visite. Elle se fait avec l'accord du vendeur, en une heure environ, et donne un rapport avec images et distances. Chez nous, une inspection caméra avec rapport se situe entre 150 et 400 €. Voir inspection caméra de canalisation.

Un devis avant le compromis plutôt qu'après les clés

Si la visite révèle un tuyau en plomb, un ballon en fin de vie ou une évacuation douteuse, faites venir un plombier avant de signer le compromis, avec l'accord du vendeur. Une visite de diagnostic permet de chiffrer les travaux nécessaires, lot par lot : remplacement du plomb entre 800 et 3 000 € selon la longueur, chauffe-eau de 200 litres entre 700 et 1 500 € fourni et posé, raccordement au tout-à-l'égout entre 2 000 et 6 000 € selon la distance. Un devis écrit appuie une négociation ou un plan de financement ; il vaut mieux qu'une estimation de mémoire. Après la signature du compromis, il reste le délai de rétractation de dix jours, mais c'est court pour organiser une visite. Voir rénovation de plomberie d'une maison ancienne.

La check-list à emporter le jour de la visite

• Matériau du tuyau qui part du compteur : plomb, galvanisé, cuivre ou PER.
• Année du chauffe-eau, état du groupe de sécurité, traces au pied du ballon.
• Débit de la douche de l'étage avec un robinet ouvert en bas.
• Écoulement des éviers, de la douche et des WC, glouglous et odeurs.
• Meubles sous évier, pied des WC, plafonds sous les salles de bain, cave.
• Assainissement : réseau public ou fosse, rapport du SPANC de moins de trois ans.
• Index du compteur au début et à la fin de la visite, vanne générale qui tourne.
• Regards du jardin, descentes de gouttières, robinets extérieurs, pompe de relevage.

Si un point vous laisse un doute, le 04 28 29 25 03 vous dit si une visite de plombier s'impose avant de signer.